8月最後兩日，宇宙第一房企的中報姍姍來遲。
就像盈利警告中提前打過的“預防針”那樣，碧桂園這次的成績單確實差強人意，不但淨利潤下跌了九成以上，上半年的銷售也不太理想——
權益銷售的縮水幅度，接近40%。
面對業績下滑，CEO莫斌多次致歉，並在業績會上表示“會在市場分析、政策分析、冷靜投資、區域佈局等進一步加強”。
於是，我們能看到的是，楊老闆最看重的下沉市場已經逐漸淡出碧桂園的視野。碧桂園在上半年新入的專案不多，但結構和目前的銷售情況是完全反過來的——
70%的佔比集中在一二線城市。
另一個可供對比的資料是：去年同期，這家房企拿下的土地，60%位於三四線城市，甚至以下。
這家曾經對低線城市執著了多年的巨無霸，如今真的開始“逃離三四線”了。
到底是什麼促成了楊老闆的徹底妥協？
我們深挖了一下財報，發現碧桂園轉向的背後，還有一個無法被明示的原因……
現金流。
碧桂園到底缺不缺錢？
之前雖然業內人士眾說紛紜，但主流聲音，其實是“不缺”的。
每次發報時，碧桂園都會公佈自己手握的現金儲備，今年雖然低了些，只有1480億，但還是足以秀一把肌肉的。
但這次，有一個指標引起了我們的注意——
受限資金比例。
說到這裡，要先給大家捋一下房地產的資金來源。
在對外融資受阻的大環境下，對於很多房企而言，
銷售回款
就是資金鍊條中最重要的一環。
但銷售回款也不是鐵板一塊，國家統計局曾披露過這麼一組數字——
2021年，房企的銷售回款佔到房地產開發投資資金來源的半壁江山，其中定金及預收款佔比36。8%，個人按揭貸款佔16。1%。
所以，
預售資金的重要性，不言而喻
。
去年年中，恆大集團出險，預售資金監管大面積收緊。
到了今年上半年，為了維穩房地產，各地預售資金監管似乎有了一些放鬆，開發商也暫時鬆了一口氣。
但是天有不測風雲，隨著保交付的壓力與日俱增，尤其是7月份突如其來的停貸風波，上層部門對於
預售資金的監管非但沒有放鬆，反而加強
了。
就在這方面，宇宙第一房企吃了個大虧。
很多人就要問了，所有的房企都有預售資金收緊的問題，為啥對碧桂園的影響就特別明顯呢？
還是因為
三四線的專案太多
。
今年初最新出爐的全國性商品房預售資金監管規定，監管額度根據商品房專案建設工程造價、施工合同金額及專案交付等因素確定，超出監管額度的部分，則可由開發商自由提取使用。
前不久，在金地的投資者會議上，高管也證實了這一點——
目前，資金監管是
針對建設資金的部分
，並非銷售回款。
具體來說，資金監管的額度就是在建面積，或者還沒有交付的住宅面積，乘以每平方的建安成本。
但是實際上，建安成本的差別無論在一二線城市，還是三四線城市，都是不大的。
這就造成
監管資金比例在不同能級的城市，相差格外懸殊
。
就拿濟南和北京舉個栗子吧。
目前，北京規定預售資金監管造價成本不低於5000元/平米，如果按照新房均價50000元/平米計算的話，監管比例大約為10%。
另一邊，濟南則按照3300元/平米的造價進行監管，但新房均價在16000元/平米左右，換算下來，監管比例為21%。
如果能級再稍微差一點，監管資金的佔比就更可怕了，而這些城市吧，偏偏又是之前
預售資金管理最松的城市
。
所以，碧桂園貴為“三四線之王”，受到的影響首當其衝。
乍一看上去，碧桂園手握近1480億元現金，但報告中展示出了一絲破綻——
截至今年6月末，碧桂園的“受限制資金”為245億元。
此外，在“現金及現金等價物”一欄中，還有同樣作為“預售監管資金餘額”的462億元。
講真，我很少看到有房企在財報中
列出兩個不同的“受限制資金”
。
有沒有一種可能是，245億元是建設中專案的錢，預期1年內可以解禁，另外的400多億元，可能被完全監管住，短期內沒辦法動的？
無論如何，把兩個受限資金相加，就有716億元了，按照1480億元的碧桂園的實際預售監管資金比例，監管資金的比例竟然高達47。8%。
也就是說，
碧桂園會有將近一半的現金受限
，躺在賬上，但卻不能拿出來花。
這個數字，與其他深耕主流城市的房企相比，是怎麼樣的呢？
我們扒拉了下資料，發現在今年6月的同一節點上，萬科、龍湖、中海和碧桂園四家的監管比例，是這個樣子的——
真是沒有對比就沒有傷害。
再回到管理層在業績會上的口徑，未來一年內，
碧桂園要歸還700多億元短債
。
嗯……扣除預售監管資金後，資金面就顯得有點捉襟見肘了。
所以前段時間，在停貸風波發酵後，就算宇宙第一家房企已經到了骨折價，但還要低位配股，這，也就不難理解了。
最後，再說幾句。
長期重倉三四線城市的碧桂園，在上一波城鎮化的浪潮中，確實享受到了巨大的市場紅利。
前些年，就算有很多開發商開始逐步撤離低能級城市，楊老闆還是
非常看好下沉市場
，曾經多次這樣公開表示——
農民工賺了錢就會去縣城買房，一二線買不起，但縣裡五六千塊的房價嘛，還是消費得起的。
楊老闆的判斷並非全錯，從中指院資料來看，三四線城市雖然價格下跌，但是
成交面積一直沒有垮得很厲害
。
而且，由於碧桂園在小縣城有著極高的產品溢價，所以，直到今天，碧桂園的銷售資料其實還是可以“
跑贏大市
”的，甚至跑贏了TOP50房企的平均銷售額降幅。
如今，“三四線之王”也要被迫和大部隊一起，“卷”回一二線了。
作為深耕下沉市場的公司，碧桂園早已經形成了
一套與當地相匹配的打法和產品
。
而在一二線，與其他開發商相比，碧桂園自身又有什麼優勢呢？
這，就真得且行且看了。