銳評的一位朋友最近二胎臨近，正考慮換房。

他感嘆道：

他人生做的最正確的事就是趕在2016年大漲之前買了房，而做的最愚蠢的事是隻買了一個兩室

。三世同堂，本來兩室就有點捉襟見肘，現在又添丁在即，換房之事迫在眉睫。

朋友的購房預算在200-220萬，計劃購房面積在130平左右，在選擇一個舒適的三室還是一個功能性更強的四室問題上犯了難，朋友讓銳評給箇中肯的建議。銳評的回答是

：差不多的總價，能買四室，不買三室！

因為：

當前市場條件下，核心城市改善群體置業動力明顯更強，三室是起步，四室是大勢

。從濟南2020-2022年商品住宅居室佔比走勢來看，三室佔比從75%下滑至63%，下跌了12個百分點，四室則是從20%上漲至32%，上漲了12個百分點。能看出市場上的客戶用錢包在投票，四室的需求越來越強烈。

產生這種趨勢的根本原因是什麼呢？

第一，家庭對多居室的需求量大。

房子是生活的容器，承載著一個家庭滿滿的愛與回憶，一個家庭從誕生到成熟再到暮年，也是有生命週期的。

隨著家庭生命週期發生變化，多數人對房子的功能分割槽就有新的要求，更大的空間才能承載更多不一樣的需求。

步入婚姻殿堂代表著家庭生命週期的開始，年輕人的二人世界追求的是浪漫與自由，除了兩人的起居室之外，這時多數人還需要一個大大的衣帽間、一個炫酷的電玩間/健身房和一個呆萌的寵物間，

多一個房間就多一種可能

。孩子出生，需要老人照看，玩具/雜物堆積如山，這時多數人開始需要一個老人房、一個玩具間和一個兒童房，

多一“室”就會少一事

。另外，現在國家政策層面已完全放開三胎，孩子越多，就代表著未來幾年對多居室的需求就越大，除父母要佔一間房外，還應該準備至少三間臥室，畢竟每一個孩子都需要獨立成長的空間。孩子成人後分巢離家，可以時不時歸家小住，因為這裡永遠有一個屬於TA自己的溫暖港灣。

此外，濟南改善型住宅更新迭代迅速，5年前的戶型設計、居住理念可能都已經落伍了，更別提時間更早的老小區了，很多受房屋結構或其它客觀因素限制，即使業主有心想要改造，能改動的空間也十分有限。

所以說現在買房必須要更具前瞻性，以免“室”到用時方恨少！

第二，四室的保值增值能力更強。

稀缺產生價值，同區位同樓盤房價普遍規律為四室＞三室＞兩室，就拿濟南萬科城來說，同地段、同物業型別、同萬科品牌的二手房兩室價格只是21000冒頭，三室價格基本在22000上下，而四室價格能達到26000-29000，當初新房四室和兩室的單價價差可能不足1000，但交房5年之後，二手房價差卻達到了驚人的5000+！

綜上來看，四室的保值增值能力更強。

第三，換房成本越來越高。

縱觀全國樓市，從房地產市場的整體趨勢來看，剛需者“先上車、再改善”的置業邏輯已越來越不適用於這個時代。

因為，換房的成本在逐年增高。

普漲時代結束，取而代之的是樓市的不斷分化，好地段和好產品越來越貴，城市邊緣及老城的老破小卻在陰跌，價格此消彼長！“賣一換一”的換房交易週期較長且具備不確定性，極耗費時間和精力成本。

另外，人的適應成本也不得不考慮在內！拿銳評朋友來說，他和他的家人已經適應了現在的生活，乍一離開需要花長時間適應，尤其是孩子，也有自己熟悉的同學和老師，朋友比較擔心的是如果因為換房轉學導致孩子情感受傷、學習下降就有點得不償失了，說實話有點“進退兩難”。

所以，在平衡改善需求和換房成本的兩全條件下，多數人更追求一步到位的四室！因此，銳評也建議朋友能選四室不選三室。

朋友手裡目前不到100個達不溜，比較確定的是在東部購買，位置不能太偏，至少繞城高速以內，且比較傾向於精裝房。盛福、長嶺山倒是可以夠一夠，但又不太想揹負太多的房貸，因此銳評為朋友推薦了雪山片區的某城130平的四葉草四房

（在此宣告，與開發商並無交集，僅為個人推薦）

。

首先，先說最重要的一點，推薦專案的首要原則是不怕爛尾，甚至不怕降標。

所以開發商品牌及實力是第一位的

，某科在房地產領域也算是響噹噹的帶頭大哥，也有國資背景，保品質、保交付是沒問題的。銳評不圖從朋友身上賺錢，因此並不會什麼狗屁房子都推薦。

其次，銳評覺得這個專案的特點非常明確。

第一，雪山片區位置絕佳，距離高新核心區僅5公里，沿世紀大道一線直達，可享受主城核心配套，漢峪、奧體、CBD等核心區的通勤時間也僅在半小時左右，略次於長嶺山片區，但不虛盛福。

第二，全維配套（用開發商的話講），萬達廣場、城投鳳鳴廣場，享受城市頂級的商業及教育配套，屬實不錯。如果某科能再落個印象城就更棒了！

第三，

歷城二中必須重點說一說，有個朋友剛從高新區轉到歷城，有指標生的概念，有固定機率的上稼軒

。稼軒的分量大家應該都知道，據說現在入學名額值十幾個達不溜。

最後，從產品上來講，130平四葉草戶型也確實實用性更強。

現在很多人買房比較迷戀大面寬寬廳產品，

銳評卻認為四葉草戶型更加實用

！

1、四葉草戶型沒有寬廳，但是好處是

沒有長走道浪費面積、空間利用率高，面寬、進深更加勻稱方正，同面積條件下，各居室的功能尺寸更舒適

。值得一提的是，該戶型的公攤僅在18%左右，比公攤26%的高層140平的實得面積還要大，所以不用槓會不會臥室面積太小，其實很好算，四室戶型按套內面積最起碼要接近110平，餐客廚40平，主臥（含衛生間）25平，大次臥18平，小次臥10-12平，次衛6平，基本都很舒適。

2、四葉草戶型

“LDK”公共空間的創造和各臥室私密空間的營造也是其他戶型佈局無法企及的

。

“LDK”這種客廳、餐廳、廚房豎直佈局創造了一個大面積的公共空間，不僅使家人間的相處時間變長、相處距離變短，增加了日常對於該空間的利用，還讓陽臺與廚房窗戶產生最直接的對流，加速空氣流通。

（圖片來自於網路）

“四葉草”戶型的四個臥室位於房間四個角的設計滿足了家庭每個成員對於隱私的需求，臥室也可改成書房或者影音室，但不管是什麼功能，都能有絕對獨立的休憩空間。

（圖片來自於網路）

當然最關鍵的是總價也在銳評朋友的預算之內

，所以我建議朋友到實地看看。如果你有更好的建議，歡迎在評論區討論。