第二輪集供地迎來高峰

各地政策鬆緊不一

8月24日至8月26日，先後迎來成都、南京、杭州、廣州第二次集中供地掛牌上市，四城共計推出207宗地塊，總建築面積2719萬平米，起拍總價3083億元。其中，成都推出地塊最多為75宗，建築面積最大為888萬平方米，廣州起拍總價最高1124億元，杭州起拍樓面地價最高為13498元/㎡。四城具體情況如下：

從競拍規則來看，除了核心規則相同外，四城在競拍細則、報名條件、預售條件中，有諸多差異的規則。

一、相同點：

1、競拍規則：

“限地價、限房價、搖號”

2、報名條件相同點：

限制為具有房企資質的企業才能報名。禁止個人參與報名。所有城市限制同一公司多馬甲參與同一地塊競拍。

3、資金來源審查：

競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。

4、四城均沒有提出現房銷售方案。

包含第一次集中供地中曾經推出現房銷售的杭州，在第二輪集中供地中，也沒有再提及現房銷售。可見現房銷售對當前開發模式影響最大。

5、四城均不提及“三道紅線”。

四城此次均無提及報名時是否需要滿足三道紅線。包含第一次集中供地時對三道紅線有要求的成都，本次供地時也不再提及。充分說明若以三道紅線篩選報名主體，將大比例減少參與競拍的房企數量。本次競拍全部以上述“資金來源審查”方式，只要確保房企資金來源為自有資金即可，而對企業財務狀況不再做嚴格要求。

二、不同點：

1、關於品質保證。

成都、南京為“定品質”方案，杭州、廣州為“競品質”方案。個人認為定品質方案，對專案品質保證更具有約束力，競品質方案由於沒有統一標準，實踐中相對較為寬鬆。在執行定品質方案中，南京市顯然有充足準備，在今年6月就制定了“品質”方案，現在只是與供地進行了掛鉤。成都的品質方案是在本次掛牌時臨時設定了品質標準。

2、關於參與競拍土地的數量。

南京針對房企參與本次集中供地，最多可參與13個（高淳、溧水除外），杭州最多可參與5個地塊的報名。廣州、成都，對房企報名參與地塊的數量沒做限制。

3、關於配建租賃住房。

南京、杭州，本次租賃住房不以競拍方式出現，而是直接與地塊掛鉤，參與有租賃住房的地塊競拍，預設接受建設一定比例的租賃住房。

成都、廣州，仍舊在最高地價範圍內競價，達到最高地價後，開始競配建租賃住房的面積。其中，成都還增加了部分地塊面向特定區域的銷售型人才公寓的面積競拍。

4、關於是否限制開發合作。

只有成都市，在出讓公告中，沒有明確禁止聯合報名、聯合開發。南京、杭州、廣州，部分地塊均禁止聯合開發。尤以南京為甚。

5、對房企資質要求。

除要求具有房企資質基本外，南京還針對不同地塊要求房企具有不同等級的開發資質，部分地塊對資質要求提高到二級、一級。杭州要求房企具備資質一年以上方可報名。

6、關於裝配式建築：

成都、南京沒有明確對裝配式建築的要求。廣州、杭州不同地塊對裝配式建築有不同要求。其中廣州部分地塊對裝配式建築佔比要求達到100%。

7、關於股權轉讓。

南京、杭州部分地塊限制獲取後與其它公司合作，限制股權轉讓。成都、廣州出讓檔案中無特別說明禁止股權轉讓行為。

除以上條款不同外，南京還有諸多獨立規則。如限制住宅用地中的商業、辦公設計為酒店式公寓，若最終以搖號方式確定，還需要在完成住宅投資的50%才可以申請預售證，且預售證申請時間不得早於土地獲取後6個月。增加部分地塊的商業自持面積。在有商業和住宅的地塊中，約定住宅銷售比例需與商業建設比例相協調，不得先完成住宅開發銷售，後建設商業、辦公等。

總體上來看，最近密集進行第二次集中地四個城市中，廣州的競拍規則及報名條件最為寬鬆，南京的競拍規則和報名條件最為嚴苛。

以下為第二輪集中供地政策異同點統計表：

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