普通人如何買到一套相對較好的房子？買房要操心的事情實在太多了，從什麼時候買？在哪裡買？什麼樣的戶型住著舒適？找什麼樣的中介？怎麼看房？怎麼貸款？等等，無限多既專業又必知的問題等著我們去解鎖，想要買到一套相對較好的又適合的房子，確實是一件還蠻難的事情。

如何能快速而且準確的在你中意的城市中找到一套適合的房子，並且兼顧投資和自住。本期內容將以系列篇給大家分享，基礎篇、進階版、終極篇，層層遞進，看看如何買到一套適合自己的好房子。 對於商品房的一切相關知識，一定要提前做好功課，把基礎資訊瞭解全面後，才能夠真正進入到實際看房的大軍中。想要買到一套好房子，這些基礎知識瞭解必不可少。

（全文有點長，但都是我們買房之前的必要知識！！！）

1。房地產基礎知識知多少

樓盤均價

是樓盤的平均價格，它代表著一個專案整體的價位水平。“均價”不是簡單的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況專門制定的，以收回成本並獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，透過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。 根據這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這裡就要應用到價差係數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的係數，得出這棟樓的銷售平均價。

樓盤起價

起價又稱“起步價”。某物業各樓層銷售價格中的最低價格。通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格。

使用率

是指房屋的使用面積與建築面積的比例，其中套內使用面積是指套內房屋使用空間面積；建築面積指套內建築面積與分攤的公用建築面積之和。專業人士認為70%-80%的使用率都是比較合理的，使用率應該有個合理的限度，並不是越高越好。

實用率

實用率是套內建築面積和住宅面積之比，大於使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。

建築容積率

容積率是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率。又稱建築面積毛密度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。

房屋的產權

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，屆滿自動續期，續費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金）。

印花稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中訂立、領受具有法律效力的憑證的行為所徵收的一種稅。因採用在應稅憑證上貼上印花稅票作為完稅的標誌而得名。印花稅的納稅人包括在中國境內設立、領受規定的經濟憑證的企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體、其他單位、個體工商戶和其他個人。 印花稅的課稅物件是房地產交易中的各種憑證。房屋產權轉移書據，印花稅按合同額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。

契稅

契稅是指不動產（土地、房屋）產權發生轉移變動時，就當事人所訂契約按產價的一定比例向新業主（產權承受人）徵收的一次性稅收。

2。房地產名詞瞭解必不可少

低層

低層房屋是指高度低於或等於10米的建築物，一般是1-3層建築物，如平房、別墅等。低層房屋一般建築結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優於高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋佔地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發。

小高層

狹義上小高層是指層數為7層至11層的住宅，廣義上18層以內也都稱小高層，其平面佈局類似於多層住宅。電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具，但可以不設消防電梯。因此，小高層雖是高層住宅，但層數較低，又具有多層住宅的某些特點，但防火要求並不如高層建築防火要求那麼高。

多層

多層，指“多層建築”。一般指六層及以下的小區，多數戶型為東西兩戶。多層住宅可以不設定電梯，樓梯往往作為多層住宅的主要上下樓通道，一般單價三樓價格最貴，其次為二四樓最貴。也有少數設定電梯的多層小區一般統稱為多層洋房，次頂價格最貴。

板式小高層

我們目前常說的“板式小高層”是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的小高層住宅，目前大多在9至12層左右。6層以下的稱為“多層”；更高的則稱為“高層”。

躍層

躍層住宅是一套住宅佔兩個樓層，有內部樓梯聯絡上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。

複式

複式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2。7米）高，可在區域性掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯絡上下。其目的是在有限的空間裡增加使用面積，提高房屋的空間利用率。

3。套內建築面積和建築面積，傻傻分清楚

成套房屋的套內建築面積由套內房屋使用面積，套內牆體面積，套內陽臺建築面積三部分組成。 套內牆體面積是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔以及外牆（包括山牆）等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自由牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。

套內陽臺建築面積均按陽臺外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建築面積。

建築面積是指建築物各層水平面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結構面積。

使用面積是指建築物各層平面中直接為生產和生活使用的淨面積。輔助面積是指建築物各層平面中為輔助生產或輔助生活所佔的淨面積，例如居住建築物中的樓梯、走道、廁所、廚房所佔的面積。使用面積和輔助面積的總和稱為“有效面積”。結構面積是指建築物各層平面中牆、柱等結構所佔的面積。

商品房的銷售面積如何計算

商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建築面積（即套內建築面積）與應分攤公用建築面積之和。即：

商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積之和

套內建築面積的計算方法：

套內使用面積：住宅按《住宅建築設計規範》（GBJ96-86）規定的方法計算；其他建築按照專用建築設計規範規定的方法或參照《住宅建築設計規範》計算。

套內牆體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重牆體，有共用牆及非共用牆兩種：共用牆包括各套之間的分隔牆、套與公用建築空間投影面積的分隔牆以及外牆（包括山牆）；共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。

商品房分攤的公用建築面積主要包括以下兩部分：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建築服務的公共設施用房和管理用房之建築面積；各單元與樓房公共建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。

下列空間不得計入公用建築面積：

作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。作為人防工程的地下室。

公用建築面積計算公式：

公用建築面積=整棟建築的面積-各套套內建築面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建築面積分攤係數=公用建築面積/各套套內建築面積之和分攤的公用建築面積=各套套內建築面積×公用建築面積分攤係數 因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

商品房銷售面積=套內建築面積(1+公用建築面積分攤係數)

4。買房必備瞭解之朝向和樓層

在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。其它朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。應挑臥室的朝向，一套房內，臥室一般有二三間，其朝向也不會完全一致，而且在大多數情況下是有好有差。 我們應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判斷標準。

臥室也以南向為佳，但最好不要靠外牆；臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室；朝北的臥室不要太多，有一間尚可；廚房、衛生間的朝向相對要次要一些，衛生間只要能直接採光、通風就行，

但最好還是避免選擇西向的衛生間

。

在南方炎熱地區，除了要看單個房間通風是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利於風的直線流動，在夏季是否能形成“穿堂風”。具體的方法是看各個房的門、窗是否在一個方向上，如果建築與建築之間間距過小，底層就會由於上面建築的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是

在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。

廚房本身會產生許多油煙，因此，其室內空氣最須與外界經常保持交換。廚房的油煙產生量大，形成時間短，靠自然通風實難將其在短時間內排出，抽菸機或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由於朝向不好、外面風壓太大，引起油煙的“倒灌”或風將油煙引入其他房間。因此，

廚房以不選北向為宜

。 一般來說，一天之內陽光能射入時間2～3小時，對於消除房間內溼氣，殺滅細菌，調節室內溫度，加速空氣流動均有好處。

對於客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳；對於廚房，應避免西向為宜，因廚房內本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高；衛生間也以能接受一定的陽光照射為宜，因衛生間相對來說陰暗潮溼，有陽光的射入能避免病菌滋生；一套居室內，最好能有兩個陽臺，其中一個陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。

現在多數的商品房住宅為一梯二戶型。對於條式一梯二戶，一套只有二個方向來通風、採光。而這種建築的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。在挑選時，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對於點式一梯二戶，一套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿意。對於一梯三戶，一梯四戶，由於套數多，要為各戶都留有一個相對較好的主朝向，故一戶的朝向很難完善，有時候，會出現有較大缺陷的朝向。 低層建築一般為一至二層，多層建築一般為三至七層，高屋建築一般為八至三十層，超高層建築一般為三十層以上。這就為建築層數的挑選提供了可能。

大多數購房者在挑選底樓時，一般不會去過問其有關防潮設計的具體細節，在挑選底層時一定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理，底層的排水系統是否單獨和獨立等問題，瞭解清楚利弊情況。

加入買房大軍前的基礎篇就到這裡了，下一期會分享進階版，一起合計合計普通人如何買到一套好房子。

注：部分圖片來源於網路，如有問題請聯絡刪除

歡迎關注阿鋪科技，給你帶來更多房產資訊！