在城市規模有限的背景下，我國大城市已從增量時代進入存量時代，這也意味著，城市更新將成為城市發展的新增長點。

早期城市建設缺乏前瞻性，新經濟快速發展、人民收入的提高對幸福追求發生的變化等，都成為了推動城市更新的動力引擎，城市更新也成為各界廣泛關注的熱門話題。

那麼，屢屢導致城市更新引發熱議的具體原因究竟是什麼呢？

第一個原因，由於人的認知侷限性對未來的預見能力不足，原來的城市設施建設與現有的需求不相適應了，需要改變現有的建設格局。

第二個原因，在經濟發展當中，新的經濟增長動力逐漸在替代舊的動力，這就要求城市的資源配置、空間佈局能夠適應增長的動力的轉換或者替代，為未來城市的增長能力提供合適的空間。

第三個原因，隨著生活水平的提高，人們對生活的追求內涵發生了變化，對城市的生態環境、保障安全和健康能力的要求，都今非昔比，且還處於不斷提高的過程當中。我們的城市要能夠滿足不斷增長的需要。

那麼，城市更新需要做什麼呢?

這有許多方面的內容需要研究，比如在追求城市建設或者滿足視覺需要的時候，實際上忽視了人文核心的本質美，或者忽視了人對心靈的需要。

對此，中國房地產協會會長馮俊提出了七點他的思考：

第一點：要從更大的地域範圍考慮自然的配置和空間佈局。城市的發展已經不是單個城市孤立的發展了，城市群是當前城市發展的突出表現，城市間的聯絡，城市間資源效益和要素效益的相互作用或者觸覺就變得十分重要了。

第二點：充分考慮就業的因素。人到城市幹什麼，當然是為了工作。新型城市功能定位為休閒養老，也得有人服務，沒有人服務，養老休閒也無法進行。就業問題涉及產業構架，包括產業今後發展，應該是充分就業。不僅僅是就業機會，還有人的擇業偏好滿足，就業能力適應性，與人的勞動貢獻相適應報酬等。

第三點：在城市空間佈局上，就業崗位與居住要儘可能合理配置，或者說考慮通勤的問題。現在城市越來越大，人在上下班路上時間消耗越來越長，意味著生命有效時間被縮短了。那麼我們的建設或者我們未來的城市發展能否為人的居住地點的適配性、提高人的生命時間的效率做點事情。

第四點：確保安全。不是社會治安帶來的安全，而是消除城市基礎設施對人的行為的不安全因素。城市建設的美觀很重要，但是對人的安全保障更重要。

第五點：要有充分、平等、開放的公共服務。城市更新有一個重要的作用是改善公共服務，增加公共服務的提供能力。

第六點：舒適的居住條件。房屋居住環境，首先是住房的可獲得性，還有住房的功能、環境能夠滿足人的需要。

第七點：自然災害突發事件的預防處理能力。當然不希望自然災害或者突發事件的發生，但這些情況的發生，不以人的意志為轉移，可能對人的安全以及生產帶來影響，所以自然災害方面的預防非常重要。

當然，在城市發展當中還有生態環境、健康保障、人際關係、城市風貌和特色、公共參與等方面需要研究，這些問題都是大家比較關心的，可以進一步探討。

本文觀點來自《中國城市更新年鑑》一書