攝影師： 匡達

又一個瑞幸？貝殼找房是如何驚人虛增交易額、中介數和收購價格的。北京時間12月16日晚，美國職業做空機構渾水以此為標題，釋出了一份貝殼找房

（NYSE：BEKE）

的做空報告。

在美股市場，渾水調研素來有“中概股殺手”之稱，此前曾參與做空了新東方、好未來、安踏、瑞幸咖啡與愛奇藝等股。渾水此次做空報告在資本市場迅速反應，引發貝殼股價震盪。

不過渾水做空也存在踏空案例。比如，渾水多次做空線上教育跟誰學

（NYSE：GSX）

都以失敗告終。

12月17日晚間，貝殼找房針對渾水質疑作出迴應，稱渾水做空報告毫無事實依據，存在大量事實錯誤、未經證實的陳述以及誤導性猜測和解讀，也顯示出渾水對中國的房產交易行業缺乏基本的認知。

在做空報告中，渾水指出貝殼四大問題，直指貝殼核心財務資料和業務關鍵鏈條。

第一，渾水認為，貝殼2021年第二季度至第三季度官方GTV虛高了65%，只有11。77億元人民幣；第二季度和第三季度新房GTV被誇大了126%；同時，渾水還認為貝殼的真實佣金率低於聲稱的水平，估計其佣金收入被誇大了約77-96%。

第二，渾水稱，透過實地調查發現，貝殼平臺充斥大量 “幽靈門店”。

第三，渾水認為貝殼虛增經紀人數，比如指出貝殼在上海經紀人數為9998名，與貝殼宣稱的2。1萬存在差距。

第四，渾水指控貝殼存在虛假收購。

針對新房交易GTV和收入質疑，貝殼迴應表示，渾水抓取交易量資料的方法是錯誤的，其對於貝殼的新房交易GTV和收入的計算存在嚴重遺漏。

貝殼稱，公司提供新房交易的通路有四條：一、鏈家門店；二、平臺連線門店；三、新房銷售團隊；四、其他銷售渠道。而在渾水做空報告中只計算了第一、二種方式，卻遺漏了第三、四種方式。不僅如此，在估算第一、二種通路的GTV和收入上也有明顯的問題。

貝殼重申此前披露內容的準確性。2021年第二季度和第三季度，公司的新房交易GTV分別為4983億元和4101億元。第二季度和第三季度新房費率分別為2。79%和2。77%。二季度和第三季度的新房交易服務收入分別為139億元和113億元。同時，第二季度和第三季度向開發商收取的現金分別為138億元和148億元。

面對存量房交易GTV和收入質疑，貝殼對外表示，渾水抓取的交易量資料嚴重失實且存在遺漏。它的資料並非來自於公司的真正資料，所以其計算的存量房交易GTV和收入都是錯誤的。

同時，渾水並未使用貝殼真正的存量房套均價，而是選取了來自CRE的外部套均價格進行模糊替代。同時，它利用5月25日到8月8日這76天收集的資料來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法，存在很強的主觀臆斷性及誤導性。

貝殼舉例，為反映市場的波動情況，渾水在模擬二季度二手房交易GTV時將數值上調了9。66%。實際上，由於市場下行影響，公司存量房交易GTV在第三季度較第二季度下降42。0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分別為6520億元和3782億元。第二季度和第三季度存量房交易服務收入分別為96億元和61億元。

對於存在幽靈門店的指控，貝殼稱，渾水在做空報告中提到的貝殼門店數和經紀人數的衡量方法存在比較明顯的瑕疵。這是由於它的資訊源是不完整的。

對於虛增經紀人數的指控，貝殼稱，貝殼App首頁“找經紀人”功能無法找到新房專崗經紀人，這一類經紀人可以在 “新房”頻道的子頁面裡找到，顯然渾水並未意識到這一點。同時，在此頻道中的新房經紀人有權利選擇不對外展示自己。因而，在計算門店總數時，渾水透過“找經紀人”功能裡抓取門店資料的方法存在明顯缺陷。

針對虛假收購、研發費用等質疑，貝殼沒有給出具體迴應，僅表示渾水“是沒有根據的，因為它們基於不完整的資料、錯誤的估算方法、沒有依據的推測以及對行業實踐的錯誤理解。”

除了對質疑作出迴應，貝殼在此次宣告中還表示，公司董事會已授權獨立審計委員會對渾水報告中的主要指控進行內部審查，並由審計委員會聘請的獨立第三方顧問提供協助和建議，將在適當時候提供內部審查的最新資訊。

昨日渾水做空報告發布後，貝殼美股低開高走，盤前下挫但很快出現反彈，盤中一度漲超15%。截至收盤，貝殼股價略跌1。98%，為18。31美元/股，總市值218。05億美元。

針對渾水做空報告，百觀、Sandalwood、Yipit等多家頭部資料供應商表示不支援，均指出渾水存在誤讀。

中信證券分析師也認為渾水缺乏對中國房產交易市場的基本認知，稱“理解公司的業務資料和財務資料，應該清楚公司收入的真實定義，經紀人的真實定義，也需要通盤瞭解中國二手房交易的資料體系、交易規則以及不同城市之間市場巨大的差異。”

做空事件後，中信證券維持貝殼買入評級，目標價30美元/股。

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