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自從北京率先推出共有產權房這個新生事物以來，經歷了從熱捧到遇冷到迴歸正常的過程。而棄選率高成為當前共有產權房的最大的特點。

棄選就是申請購房人通過了資格審查開始排號選房時最終放棄了選房，棄選率高就是排號的很多，多數人最終放棄了選房。

棄選率高不能簡單說明是就是遇冷，因為遇冷就是連排號的都很少，而恰恰共有產權房排號的人並不少，只是最終放棄了選房。

這種排號時很多最終選房時多數放棄的結果恰恰就是共有產權房政策制定者最大的成功。

管理層設計共有產權房的初衷，就是滿足那些買不起商品房但又想擁有一套安穩住房的家庭的居住需求，這個政策設計絕非是為了打壓商品房價格而設計的，確切的說是保護商品房房價。

所以，現在那些共有產權房棄選的家庭恰恰就是在權衡共有產權房跟普通商品房利弊以後做出的選擇，更確切的說，那些放棄共有產權方法家庭根本不是共有產權房的精準目標，只是先排個號湊個熱鬧，到選房時再做出是否買房的決定。

反過來說，如果共有產權房持續火熱，並且選房時都選了房，那麼可以肯定的說，普通商品房基本就會真正遇冷最終房價下調。而商品房房價下調，帶來的的結果就是共有產權房價格也同步下跌。那時共有產權房必然選房是遇冷，連排號都會遇冷。

共有產權房的本質就是讓購房人用少量的資金跟政府眾籌購房，對購房人來講，放棄的只是未來所有權價格上漲時的部分收益，但是獲得了使用權的全部收益，所以，如果買房人是自住需求而不是投資升值需求的話，共有產權房是非常不錯的選擇。

而那些棄選的人，根本原因就是投資需求佔了主要原因，或者說是披著自住外衣的投資需求。

而多數人買房，其實投資的比例更大，如果不考慮房價上漲預期的話，其實租房就是最好的選擇，所以我前面發表了《買房都是投資，租房才是剛需》的觀點。

共有產權房恰恰就是讓購房者佔有一部分產權，而買進產權的驅動力就是房價的上漲預期。

所以，共有產權房中購房者比例越高的，就越會出現棄選率高的的現象，原因就是購房人如果預期房價上漲，那麼就會想方設法買100%產權的商品房。而購房者如果預期房價下跌或者平穩，那麼就會選擇產權比例低的共有產權房。

當共有產權房的產權比例對於購房人是0的話，這個時候就變成了公租房。所以，我們看到公租房不僅僅排號的人多，更沒有出現棄選率，就是因為公租房房價的漲跌對承租人來講沒有任何影響，公租房才是真正的剛需而不是投資。

共有產權房中的政府持有的比例，本質上就是政策給購房人使用權上補貼的力度，政府持有比例越低，代表著給購房人的補貼越低。

目前那些棄選率高的共有產權房，基本都是購房人佔60%到85%的份額，也就是政府比例只有15%到40%，所以對於購房人沒有吸引力。

而政府方面，又不能佔有太多比例，因為政府現有的比例就是補貼的比例，政府補貼背後都是財政稅收和土地出讓金。

所以，維持一個共有產權的相對購房人的較高比例，就是政府當前共有產權房政策的必要。

棄選率高，對政府來講，是有百利而無一害的！

棄選率高，說明那些真正需要政府救濟的家庭在不斷減少，同時又能讓更多的的家庭去購買商品房，從而保證土地財政的持續收入。

在多數人吐槽共有產權房遇冷賣不動的時候，其實政策制定者正在為共有產權房政策點贊，因為吐槽共有產權遇冷的人都是投資需求，這些人都去購買普通商品房，政策制定者正在偷偷的開心樂吶！

那些暫時賣不出去的共有產權房，隨時可以轉成普通商品房或者公租房，只是政策制定者一句話的事。轉成普通商品房以後，政府的土地出讓金立刻就收過來。