2021年10月20日，湖北宜昌，房地產樓盤群。圖片來源：人民視覺

中國房地產業協會會長馮俊日前指出，近期，部分房地產企業出現的債務違約是區域性風險暴露，不會引起全行業的債務危機。在“房住不炒”的頂層原則下，房地產業降槓桿要長期堅持。

最近一段時間，

恆大

、新力等房企因流動性緊張而出現債務違約，引起市場對於房地產業金融風險的擔憂。

“這些出現問題的企業有一個共同的特徵，就是努力加槓桿。”馮俊週三在中國人民大學舉辦的中國宏觀經濟論壇上表示。

他說：“房地產去槓桿不是去年才提出來的，已經提了

4

、

5

年了，有一些企業調整得比較好，只有少數企業比較激進，槓桿加得比較足。（大家以為）是‘三道紅線’把它們最後一根稻草壓倒了，其實不是，而是長期積累的風險。‘三道紅線’之後又沒有及時調整經營戰略和融資模式，最後出了問題。”

2020

年

8

月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按“紅

-

橙

-

黃

-

綠”四檔管理，並設定了“三條紅線”，具體為剔除預收款後的資產負債率大於

70%

；淨負債率大於

100%

；現金短債比小於

1

倍。根據監管要求，試點房企須在

2023

年

6

月

30

日前完成降負債目標。

馮俊表示，雖然部分房企出現債務問題，但總體上風險不是全域性的，也是可控的。同時，雖然當前對於房企融資的強監管及其他原因使得房地產市場走冷，但降槓桿這件事要堅持做下去。

“不能因為出現短期問題，就放鬆政策，（否則就是）‘面多了加水，水多了加面’。”他指出，雖然當前只有部分企業暴露了嚴重的債務問題，但整體行業風險已然較大，部分城市還可能會出現系統性金融風險。

為說明問題，馮俊列出了兩組資料。一是，上市房企的整體負債率較高，接近

80%；二是

，居民部門負債率已超過

60%

，其中一半是房貸，居民年住房貸款還本付息額佔到家庭可支配收入的

12%

，尤其是這幾年上升速度非常快。此外，“房價收入比太高，泡沫很明顯顯現出來了。”他說。

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。據諸葛找房資料研究中心釋出的資料，

2020

年在其監測的

100

個城市中，深圳房價收入比最高，達到

48。1

。三亞、廈門、北京和上海分列

2-4

位，房價收入比均超過

30

。

馮俊表示，除了上述資料顯示的問題外，房地產業的問題可能還沒有完全暴露出來。

“一個是社會融資在房地產領域到底有多大規模，我也不知道，但是感覺上比較大；另一個是供應鏈上的隱性負債。房地產在快速膨脹當中，侵蝕上游企業資金是非常多的現象。這兩個問題可能會隨著金融治理常態化暴露出來。”他說。

不過，馮俊強調，雖然房地產行業面臨的問題很多，但並不代表就此進入負增長通道。一方面，農村人口向城鎮轉移帶來的需求是剛性且長期的；另一方面，我國在人均住房面積方面離發達國家差距很大，房地產業還有很長的路要走。

他認為，未來房地產政策導向首要的目標就是在遏制投資需求的同時，保護和鼓勵住房的真實需求，促進住房消費健康發展。同時，要堅持穩地價、穩房價、穩預期，尤其是穩預期。政策不穩，預期就沒有辦法穩。此外，要重點調整住房的供應結構，包括根據人口流動情況調整供給的區域結構、透過加大租賃住房供給等調整產品結構。

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