「生存還是死亡」，一開年萬科總裁鬱亮就拉響了房地產的警報。

從黃金、白銀到黑鐵的時代嬗變，房地產行業失去了青銅時代的過渡，沒有緩衝期，直接面臨著顛覆性的洗牌、遊戲規則的改變和盈利模式的變化。

先解釋下所謂的時代。

房地產的

黃金時代

長達十餘年，1998 年到 2010 年，是改革的紅利期，人口紅利和供應不足之間有巨大的缺口，房企真正的「躺贏」期，

只要有地就賺錢，只是賺多賺少的問題。

到了 2011 年到 2020 年，房企講究的是個「快」字，加快週轉速度，靠資金的效率賺錢。這期間，厭惡風險的港資房企全面退出主流市場，機制更為靈活的民營房企迎頭趕上。也是這一階段，規模的過快增長，帶來人力儲備和管理能力嚴重不足，人海戰術和外包合作成為主流，

機構臃腫、效率低下、人浮於事的狀況比比皆是

。

黑鐵時代始於 2022 年，這是一個顛覆振盪期，也是迴歸理性期。

房地產行業像製造業看齊，需要刮骨療毒般針對長期形成的弊病，放棄高利潤率的幻想，向精細化經營管理要紅利。

這也意味著，黑鐵黑鐵破銅爛鐵，地產行業沒有好日子過了。

行業形勢尚且如此，融資渠道單一、缺乏核心競爭力、人才吸引力弱的中小房企豈不是徹底失去了機會？

01

沒有對比就沒有傷害

中小房企日子不好過

答案是肯定的，但又不完全對。

十萬地產商齊頭暴富的和諧日子過去了，中小房企的日子真的過得蠻慘的，

如果說之前是大房企吃肉、小房企還有脆骨啃，現在恐怕連口湯都難得喝上。

只不過輿論對待二者的態度不同，大房企稍微有點風吹草動，各種媒體、營銷號就出動了，欠債、破產搞得人盡皆知。

然而，小房企壓根沒人關注，大部分只能悄無聲息地「死」去。

據人民法院公告網，2021 年全國約有 343 家房企釋出了相關破產文書

，且主要以小微房企為主，也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。但更多的是位於三四線城市，經營及專案覆蓋範圍不大的中小房企。

而 2020 和 2019 年，破產數字是 270、408 家。相當於這三年，平均每天都有 1 家房企破產。街邊「凍死」的中小房企數量驟然增加，瀕臨「凍死」的中小房企日子也不好過。主要體現在這幾方面：

一是，融資成本越來越高，中小房企的票息普遍在 10% 以上。

上海老牌房企景瑞控股美元債融資成本較高，票息均在 12% 以上；深圳房企力高集團也存續著境外美元債，最高的票面利率甚至到了 13%；中小房企上市後融資成本也仍舊高，上坤地產上市發行的首筆 1。85 億美元債，票面利率也高達 12。75%。

圖/景瑞控股美元債融資成本

二是，土地兩集中後，中小房企拿地的參與度也不高了，拿錯地可能會死，不拿地就只能等死，他們面臨著騎虎難下的局面。

從 22 個城市集中供地可見一斑，國企央企在絕大部分城市均處上風，除中海、華潤、保利、中國鐵建為代表的央企和被迫託底的地方城投類國企外，中小房企幾乎銷聲匿跡。

三是，中小房企給不起那麼多錢，也沒底氣畫太大的餅，職業經理人都離開了。

如前碧桂園區域總裁劉森峰離職實地集團，名將王本龍卸任三巽集團總裁，張巧龍卸任彰泰董事長兼總裁等等，可真是行業陣痛期，換血不稀奇。

圖/從左向右依次為張巧龍、劉森峰、王本龍

中小地產公司還能活到今天的，太不容易了。沉船上的小房企們發現，前十年天上掉的餡餅，最終都是誘餌。

02

分化加劇已成定局

卻也是行業視窗期

馮叔早就對後開發時代做了註腳，他預測，對於全國市場來說，未來 90% 傳統住宅開發類企業會完成他的使命，剩下 10% 裡邊主要是國企和央企，民營會佔到較少的比例

。

（詳情見文章）

最終，分化加劇已成定局，撐不下去的中小房企只能選擇轉型，或者破產出局。

令人意想不到的是，還有一批平時不顯山、不露水，鮮有新聞的中小房企衝了上來。

一類是深耕優質區域的中小房企，真正的產品主義者。

最知名的莫過於以杭州為大本營的濱江集團，以及深耕粵港澳大灣區的星河地產。

今年年初，濱江集團的溫暖大禮包，近半個月假期+7 天額外假期+消費券，讓圈內人士紅了眼，殊不知只是集團常規操作。除了令人豔羨不已的員工福利，濱江也是為數不多完成 2021 年度銷售目標的房企，2021 年銷售額 1691 億元，目標完成率高達 140。92%。除了區域深耕戰略外，濱江本身的產品力也非常能打，讓公司得到了良好的品牌聲譽。

作為深圳豪宅代表的星河地產，在北方的知名度並不太高，銷售額也並不突出，維持在 200 億元左右。當房企暴雷訊息層出不窮，一度被嘲笑的星河灣模式，卻出乎意料地在風大浪跡的地產江湖屹立不倒。也成為華南市場為數不多的、有實力入場土拍市場拼搶的民企。

另一類是名不見經傳，但手握本土資源人脈的舊改房企。

比如盤踞在寶山城市更新一線的大華地產，以成批舊改、大量的公建和區域商業開發為主要模式。

在大華的舊改小王國裡，大華建設了大華嘉年華、購物中心等商業中心，也是名副其實的酒店大亨，跟洲際集團、雅詩閣等國際知名酒店合作；甚至還建設自己的租賃品牌大華享寓。但大華極其低調，甚至拿地都是偷偷摸摸，從來不聲張。創始人金惠明也甚少有人提及。

深圳舊改巨頭情況也類似，綠景中國銷售金額不過百億，但擁有的城市更新土儲巨大，銷售毛利率也保持高位，2020 年資料為 49%。還打造了商業業務線，佐阾購物中心和 NEO 都市商務綜合體。去年確定的白石洲專案，曾號稱深圳人口最密集的城中村，一期的實施主體已確定為綠景中國。

第三類則是低調跨行進入的的金主，即本身是個大集團，其他版塊可以反哺地產業務

，產業定位也以中高階為主，比如雅戈爾地產、鵬瑞地產等。

雅戈爾擁有特殊的背景，其母公司原本的主業並非房地產開發，而是做男裝生意，半路「轉行」涉足的房地產，專案多侷限在大本營寧波，另在上海、蘇州、西雙版納、蘭州等有少量專案。從淨利潤來看，地產業務一直優於「老本行」服裝。

而早就紅出圈了的深圳灣一號，是鵬瑞地產開發的，其背後是邁瑞醫療創始人徐航，當初自己只是蓋一棟樓「隨便玩玩」，誰知道卻因為壕無人性一炮而紅。這兩年，鵬瑞地產深入城市更新專案，也是為數不多近兩年在廣州、佛山拿地的民營。

03

刻舟求劍是非常危險

中小房企出路在哪裡

地產是個永續行業，人的一生都離不開房子。

即便是過了城市化高峰的美國，地產行業依舊活得不錯，比如商業地產大亨西蒙地產和住宅專家帕爾迪。進入黑鐵時代後，房企要對自身和整個上下游產業鏈重新審視，在經營邏輯和執行週期上重新研究思路。

之前我們當作金科玉律的定理，已經不適用了，如果還是刻舟求劍，是非常危險的事情。

上述案例也告訴我們，沒有思考清楚發展戰略、沒有建立核心競爭力的中小房企，未來的結局只會毫無聲響地消失。

所以

在大的行業認知上，要相信地產行業仍是一個十幾萬億的大行業，依然具備很多機會

，要透過把握節奏、最佳化結構來尋找。擺正姿態後，分析好目前具備的資源配置，思考當下與未來的運營，並具備戰略定力，不要左右搖擺。

在拿地層面，區域的小週期依然存在

，集中精力深耕大本營或個別目標區域，充分發揮地緣優勢和多年積累的經驗，對城市進行生動、深入地分析。並透過各種手段蒐集、分析不同目標客群的需求變化，作為拿地可行性的一項重要依據。

資本使用上，做好經營規劃的基礎上，可以嘗試著去集約化的使用資金

，建立資金池。將有限的資金集約化使用，發揮最大的價值，在最關鍵的點上出手。此外，強大的成本最佳化能力也能為銷售定價環節爭取更多的空間。

在考核激勵上，透過內部競爭、考核激勵機制，將員工隊伍的進取心激發出來，將責任壓力傳遞下去，從根本上去提升企業運營的效率。再利用科技工具，讓前期的準備工作更快完成。如利用AI進行設計強排方案；利用大資料，幫助投拓人員更快獲取地塊周邊情況，更快地做產品策劃、可研分析等。

總而言之，如果不具備衝規模的潛力，做個默默掙錢的「小而美」的房企未嘗不可。逆勢冒險，可能死得更快。

去年年底的上海媒體見面會，鬱亮用16個字總結對行業的基本看法：

尊重常識，迴歸常態，陣痛之後，仍有機會。

不要指望賺大錢、快錢、短錢，只能賺小錢、慢錢、長錢，幸運的是，這也是中小房企一直都在做的。