有關“大禮包”的案例，在提醒我們，需要再一次對

投資

和

投機

進行嚴格的區分。

多年來，深圳人對擴容、zhixia，就像染上了毒癮一樣不可自拔。想一想，在8。26之前，多少人言之鑿鑿的認為，這個40週年一定會來個“大禮包”——像前段時間濱海灣、惠陽突然發出點什麼規劃停止的新聞，讓不少人睡不著覺。時至今日，雖然好像沒來，但仍然有不少搞房地產的繼續言之鑿鑿：

會晚一段時間來，不要放棄希望

！

在8。26之前，臨深區域房地產的成交量顯著上升告訴我們，確實有不少人跑去買了房子，為了搏擴容。臨深的有些區域，我其實也是很看好的，在過去的文章裡，也都談了很多。但坦白講，我看好的臨深，和這個“大禮包”關係不密切，關注我的粉絲應該熟知這一點，我並非是今天不關心，而是一直不關心。也並非是我不同於眾，而是這與我們對房地產買賣的理解框架不合。

在8。26之前我也再三強調了，

我不會也不建議大家搏政策去買房

。也許最終我們關於買哪裡的房子的選擇是差不多，但是區別在於，背後的邏輯真的不太一樣。

我用3個案例，說明這樣一個淺顯的大道理——

不要單憑一些訊息就草率的做出買房決策

。這個大道理雖然非常直白，但是你會發現，在實際踐行中，它真的是不那麼容易做到的。因為

它並不需要你有特別高的智商和特別多的知識，但是需要你特別有紀律、有原則，需要你堅決不去做投機的事

。無論接下來，所謂的“大禮包”來不來，我們這樣的邏輯都不會有絲毫的改變，以前如此，以後也如此。

案例的意義，可以把一個本來很長的投資週期高度濃縮起來，幫助我們更好的理解思想。

第一個案例是，華為搬遷松山湖，2014年華為確定在松山湖盤下接近2000畝的總部用地，2018年搬遷了1。7萬人過去，我們姑且將松山湖作為華為的“

第二總部

”。隨遷過去的員工，收入、學歷都會更高一些。並且由於華為體量巨大，上下游供應商也跟隨過去，比如軟通動力、華勤通訊等等，毛估也一定是過去了幾萬人。

巨型大企業第二總部的轉移，一定會帶去大量的高薪就業，

這一預期對當地的房地產市場往往會產生非常直接而顯著的刺激

。從資料上看，2014年時，松山湖新房均價在1。26萬/平米，現在3。1萬/平米，整體均價6年漲幅150%。

從2019-2020這一年，松山湖整體上漲22%，全東莞各區漲幅最大。換到個盤，更為不同，如松湖花園，1年漲幅高達55%。萬科金域松湖2期也錄得3成漲幅。我後臺的粉絲說，萬科虹溪諾雅現在90多平米的單位，報價都衝到了600萬。我3年前神打卦，覺得松山湖可以到今天這個價，但跑得這麼快也著實超出了我的預期。

第二個案例，同樣是巨無霸企業——亞馬遜和長島市的關係，可以從反面印證同樣一個道理，

這是個非常值得收藏的房地產案例

。

2018年11月，亞馬遜宣佈將第二總部分別設於紐約皇后區長島市與弗吉尼亞州阿靈頓縣水晶城區，預計將在兩地各投資25億美元並各創造2。5萬個高薪就業，預計可為紐約累計可創造高達270億美金的稅收，而在紐約的這些員工年薪至少可達10萬美元。這一訊息公開後，長島市的房價開始被爆炒。《每日經濟新聞》在2019年2月的一則報道稱：“自去（2018）年11月以來，

長島市公寓的簽約數較上年同比增長了181%

”。以及援引地產資料公司Reonomy的報告顯示：從2018年11月12日亞馬遜宣佈新總部計劃以來，“亞馬遜總部選址附近房產的網上搜索量與上年同期相比增加了35。5%”。

但這件事情最終沒有成，導致因為這一訊息而急忙買入的投資者蒙受了短期損失，比損失更大的可能是心理的懊喪，那種“煮熟的鴨子飛走了”的懊喪。但是在另外如期推進的阿靈頓，巨型企業遷移帶來的房價上漲兌現了——據房地產網站公開資料，自計劃官宣以來，“阿靈頓縣的房屋要價中值飆升18。2%至75。7萬美元”。

以上華為、亞馬遜的案例，對於我們普通人買房子，一方面指明瞭一條大道：

跟著高科技大企業走

。假設大企業搬遷計劃兌現，則毫無疑問會帶來遷入地房價/房租的上升。個人買房，圍繞著高科技大企業去選擇，是一個非常不錯的思路。因為高科技大企業在科技創新、財富集聚方面，都相對於一般企業有著更為明顯的優勢。通常時候這種財富的聚集，甚至是爆發性、指數級的，比如最近螞蟻金服的上市計劃，一下子可以造就出許多富翁。

但另一方面，它也提出了非常重要的警醒：

如果它落空了怎麼辦？

這個問題的關鍵在於：

你需要提前判斷資訊的準確性、真實性

。在它沒有成為現實之前，你需要預判它落地的成數有多大，並在此之前，反覆掂量自己的買入決策是否存在邏輯瑕疵。

然而，這個判斷，往往脫離我們的能力圈之外，也就是說，絕大部分人根本無從判斷，

這樣的資訊（以及下面“大禮包”的資訊）只掌握在極少一部分人手裡

，你沒有一絲一毫的知情權。大部分類似的事情，最終其實就變成了聽風聽雨，靠著或有或無的“人脈關係”打探到或者或假的資訊。

如此，則這個關鍵便轉換為：

在這個真實性未得確認之前，你要怎麼做才能讓自己看起來不是在賭運氣？

回到我們之前在《深圳/東莞將如何擴容/迎接擴容？》的邏輯裡，我的建議是：回到

底層邏輯

的思考框架裡去，不要去擲骰子，讓自己有機會規避掉上述的

搏運氣

。

這裡談到第三個案例，有關深圳的“大禮包”（或者是其它類似的重大足以改變房地產估值的訊息）。

當我們面對這個“大禮包”的猜想時，會發現不少人的行為是變形的：寧信其有，不信其無。管它是否真實，先到臨深地區買一套房拿在手裡再說，說不定“大禮包”是真的呢？因為太擔心，大禮包萬一是真的，自己就損失太大了。類似的，還有之前，我記得深圳計劃打造一個

深莞惠三地合作區

，立即很多人就去博羅等地劃定範圍買了房，然後夢想著坐等升值。但是時至今日，這個訊息似乎也還是鏡花水月。

我也會給出“到臨深去買一套房”的選項，因為深圳走向“都市圈時代”是毫無疑問的事情，這決定了周邊有些城市、區域，是比較有前景的——不一定會比深圳那麼有前景，但結合著你的生活、工作、預算，它們一定是非常不錯的選擇。

這兩個不同的選擇邏輯——一個是可能會降臨的政策邏輯，一個是市場的邏輯，可能有些指向的選擇標的是一樣的，但有些又會不一樣。比如在松山湖、鳳崗、濱海灣、惠陽這些地方，使用博政策的思路和使用都市圈的思路去選擇，答案有些會有交叉，但有些會非常不同。

如果說兩者的區別，我認為在於：

當“大禮包”的訊息最終像亞馬遜第二總部進紐約那樣黃了的時候，使用底層邏輯的思維，你是可以不用後悔的

。反過來的政策邏輯，則有可能會讓你陷入非常大的心理落差裡去——像那些衝著亞馬遜去買入長島市的人一樣，並且，你很可能會站崗一段時間。

這是我們在判斷去臨深買一套房的時候，我建議使用的邏輯。同樣是去臨深，可能有很多人會直接殺向“擴容”熱點最高但同時也可能是房地產支撐較單薄的區域，但為什麼我會建議你優先選擇

產業就業湧入地、軌道規劃站

這些地方，背後的邏輯也在此。回到第一個案例裡，我要特別強調的一點是，過去多年來，

松山湖的房地產的漲幅跑贏了那些“大禮包”落地熱度更高的臨深區域

，但松山湖顯然並不是熱度最高的，事實初步驗證了我們過往的判斷。

此外，你還可以問自己一個更進一步的問題。當大家都考慮到擴容大禮包而選擇一些可能的熱點區域，你可以也應該考慮到第二層：即便是大禮包來了，那裡是不是就一定值得現在買入？面對一個年年都會發酵一番、已經發酵了10幾年的預期，

有些區域的房價其實在每年的此時都已經將大禮包的預期價格提前“打包

”

了

。也就是說，在相當程度上，你是在用“

擴容後的價格

”買了一個“

擴容前的區域

”。

也許你運氣好，大禮包真的落到了你買入的區域，那自然是好事。但是如上所述，概念過去，是一地雞毛還是持續頑強，根本上取決於那個

區域的底層力量，依然還是產業就業、財富聚集程度、以及基礎配套的改善程度等等

，那個力量是根本性的、永續性的，也應該成為選擇的第一邏輯。如果我們隨隨便便劃一個區域併到深圳，那裡的房價就可以

持續的

猛漲，那麼，深圳本地的區域就不應該存在有失敗的案例。事實上顯然不是這樣，深圳有很多不值得買的地段。

最好的辦法，當然是選擇兩者相容的所在。所選區域本身的底層力量足夠優秀，同時又擁有非常強烈的政策預期。至於“大禮包”，應該被視為一個

錦上添花

的事件，它來了，當然更好，不來，也沒有關係。在早幾年，我們做出臨深一些區域的分析，是這樣的判斷邏輯，今天，這個邏輯依然沒變。

所以，在我們選擇的時候，需要冷靜和理智的進行分析判斷。當大家都看到的地方，你需要看到另外的一面。

總之，拒絕投機，是防止我們在今天的房地產市場環境中犯錯的非常重要的警告。它並不是一個行為，而是一個原則性的思想，是一個不能被打破的紀律。

也許你會比別人的運氣更好，但我並不建議你去做那些不能掌控的事情。