辰星讀書·伴你學習

心有辰星 未來可期

今天是辰星讀書陪你學習的第153天

醫療地產是怎麼回事？最近一個時期了，一些地產商他在轉型發展當中，紛紛把目光投到醫療健康領域。這個大家不要誤解，並不是說地產商要學會去看病，甚至是動物的手術開胸開顱。

實際上還是釘在房子上，地產商轉過來，在醫療領域裡去做不動產的服務，去透過物業的專業化的一些管理，給這些醫療機構提供更好的服務。這是我們轉到醫療健康領域裡頭的基本出發點和立足點。為什麼要轉型轉型轉到這個領域來提供不動產服務呢？

有這麼幾個特別重要的吸引力，或者這幾個因素是我們考慮的重點。第一醫療健康未來十年將會有超過20萬億的一個大市場。中國人在吃飯穿衣基本的消費得到滿足之後的健康的一個支出將會大幅度上升過去了。健康的支出我們是讓百分之百幾乎都花在看病上。

未來看病只在健康支出當中佔三分之一，在病前預防鍛鍊，這是三分之一。另外還有一個新增的三分之一是病後康復、保健養老這麼一堆由一個三分之一變成了三個三分之一合起來。也就是說我們大概的支出會在原來支出水平上增加2倍。

整個國民的醫療健康方面的支出這麼大幅度的增長，就會帶來他們對於醫療機構康養機構、安養機構、康復機構，整個跟醫療健康相關的這些空間的需求和不動產物業的需求。這種需求大幅度的出現以後，當然給我們做不動產服務的機構帶來了很多機會，我們可以做更多合適的房子租給他們，他們將會成為我們最好的最新的更長期更有力的一些租客，這是一點。

第二點，從過去的經驗數值來看，的確我們要做出租性的物業。那麼醫療健康行業的他們是非常好的客人。一方面是他們給的租金水平不錯，因為他們自己的自由現金流的很好，所以他們付出能力非常強，租金水平不錯。另外一個呢，由於醫療健康的特點，導致了他們租期會比較長，一般7到10年在寫字樓的租客一般是一到3年，所以我們相比早起來我們更喜歡7到10年這樣的長租客。

所以的話租金給的高，租期時間又長。當然就是我們的房地產，特別是出租類的不動產最好的一個客戶。由此當然大家就理解我們為什麼會轉到醫療健康不動產上來。轉過來以後，我們應該做哪些服務才能夠滿足這些特殊的醫療健康的需要了。

現在看，根據國際經驗和比較，大概有三類物業能夠服務於醫療健康產業。一類當然隨著分級診療的這個體系的建立，我們越來越多的社群裡面會出現一個大概100—200 平米左右的這樣的社群診所。也就是說我們每一個社群大概都會提供一個小的空間，100平米、200平米這種小診所將會在社群裡非常多。

所以也許大型社群裡會有兩個相鄰的社群也都會建立這樣的診所。全國這麼多社群他們都要建診所，這對我們來說給我們提供了一個機會。我們怎麼樣來把社群診所的物業更專業的給他提供服務。第二類是一箇中型的，這是如果說社群的診所是一個小型空間，那麼中型空間大概是2萬到5萬平米。

這個應該是叫醫療mall，相當於我們過去講的購物中心，也就是說買東西都集中在一個大空間裡。現在我們也可以把醫療的專業的科室，專業的醫生和手術化驗等等，這樣跟專科醫療有關的集中在一個空間裡，像購物中心一樣，然後有一個統一的接待，有後臺的服務等等。

這種醫療mall歐美就有。但是在亞洲成熟發展與新加坡，他們大體上2萬到5萬平米，全部租給一些專科醫生小的專科醫院，以及統一的化驗和手術機構，這是一箇中型空間。如果我們做物業服務，能夠提供給這樣一些機構，我們來做專業對設計，就像做專業的購物中心象來提供這樣的一個物業形態，給他們服務，形成更好的為患者和同民政服務的一個場所。

這是第二種形式。第三一種形式就更大。大型醫院在國外通常也是大型醫院呢，他們是租房，而由專業的不動產機構提供專業的物業。大型醫院呢，當然有10萬15萬平米這樣一種大型綜合醫院，三甲醫院有200，300， 500個病房，甚至更多。

這樣的話就需要一個大型空間和一組的相連，而且有機互通的一種高效實用的一種特殊的醫療空間。這種空間的設計非常專業，國外都有專業的設計機構，佈線燈光動線都是有很多講究。比如說人物的動線舊時就不能放在普通的病患入門的地方。

因為這個地方一方面交通容易堵塞，另外人容易視覺上心理上感覺特別不好，應該從背後某一個地方單獨一個入口，而且能夠快速救護車對接罩手術室，這是急救的入口，所以把急救入口跟普通病患入口分開，這就是一種專業上的規劃上的要求。

總之這種大型物業實際上也是我們不動產商需要專門為醫療專業機構來定製，來提供專業服務的一個產品。所以從這點角度來看呢，我們看到了有三種物業形式，分別是100-200平米、2萬到5萬平米、10到15萬平米。這大中小三種不同的，這就是醫療不動產的基本的產品規模的要求。

當然這種專業性的服務我們要有一個特殊的金融支援來做。因為我們租給了這些長租客，而且租金不錯。當然金融就會對我們多看一眼。於是在國外特別興盛的發展的很好的就是醫療健康不動產的睿智團隊，也就不動產投資信託當中的醫療健康類是發展的非常好。

這在美國，在整個瑞子裡頭大概佔到了30%。我們隨著未來醫療健康產業大大的發展，從房地產轉型來看呢，如果能夠把重點放在醫療健康領域，實際上是一個很好的一個選擇。與此相關的更大範圍的醫療健康的不動產，我們還可以把它擴充套件成老年公寓。

另外康復中心，另外還有休閒度假、安養的這些養老公寓等等，這些都是大健康類的房地產。總之房地產越來越深度的發展，這個行業的進步更體現為在為專業領域提供專業的不動產服務方面。只要我們在這個方面去下功夫，我們的轉型就會成功。我們的未來實際上就能走得很遠。