一、對設計質量的有效控制

1、從源頭抓起，優秀的設計是工程質量的保證過程控制，透過擴初方案審查控制設計質量最佳化施工圖設計審查程式，進行設計審查分工明確設計審查要點，控制關鍵易錯環節。

2、事前控制，透過施工圖設計指導書指導設計院設計工作。

為什麼要明確設計統一技術要求？設計院的設計人員往往不掌握客戶質量標準和房地產企業成本控制要點。

3、事中控制，透過擴初方案設計審查保證施工圖設計質量。

加強設計過程的管理，透過擴初設計方案審查確定設計質量控制點和成本控制點，避免後續施工圖設計返工。要求擴初設計審查通過後方可進行後續施工圖設計。

擴初圖平面圖審查

擴初圖立面圖、剖面圖審查

衛生間設施審查

4、事後控制，最佳化《施工圖設計審查程式》根據各部門長處及特點拆分設計審查任務。

設計部：瞭解設計規範、瞭解企業客戶標準、瞭解設計規範、瞭解企業設計標準，瞭解設計審查要點。

重點審查：設計完整性和設計深度、與國家、企業設計標準的一致性、多專業交圈一致性。

工程部：

瞭解施工驗收規範、瞭解施工中容易出現質量隱患的部位、材料及工藝要求，瞭解施工組織的重點和難點。

重點審查：與防滲漏、防開裂相關的材料、構造做法、節點要求、施工要點。審查甲供、甲分包與總包交界、交叉作業面的管控重點

施工單位和監理單位：

瞭解工藝規程、瞭解施工可行性和施工易建性瞭解乙供材料特點。

重點審查：施工圖中與施工可行性和施工易建性相關的“錯、漏、碰、缺”，瞭解乙供材料的保障性。

衛生間設計深度審查

陽臺設計深度審查

施工圖審圖要點

施工圖審圖要點（廚房）

施工圖審圖要點（衛生間）

二、對工程管理標準和施工技術標準的有效控制

1、制定萬科的企業《工程質量管理標準》

《企業工程質量管理標準》的用途：用於一線工程部、專案工程師在招投標、合約中提出技術標準要求和質量管理要求。稽核技術方案、檢查工程實體質量、驗收時使用的標準。用於監理工程師在進行質量控制活動中使用的檢驗標準。用於施工單位在進行質量活動時的使用標準。

《企業工程質量管理標準》的編制側重點

a、分項工程的質量標準

分四個方面：原材料招投標的技術標準、設計規定、施工過程（包括進場驗收）、成品標準（驗收標準）。

源於國家標準又高於國家標準

來自一線，又回到一線； 企業關注的質量控制點； 規範沒有明確規定、設計、施工方面的成熟的經驗、強調成品方面的驗收標準、供專案部工程師和監理工程師、隨時檢驗使用。

b、分項工程的技術措施（施工工藝）

強調施工的操作過程

強調工序樣板和工序交底

提供推薦和可選的施工方法

c、分項工程的質量通病防治

提出質量通病的種類

提供防治質量通病發生的各環節的控制點

工程經驗的總結

d、分項工程的物料檢查和工序檢查一覽表

提供一線工程檢驗工具，避免人員能力偏差

強調過程控制，結果記錄，便於績效考核

強調逐級互檢的工程質保體系管理

2、統一企業的工程質量標準，便於執行傳承總結

3、整合並明確內、外部資源的管理要求

4、程式性、系統性地解決工程質量問題

三、對關鍵工序，關鍵部位（細節）質量的管理手段

1、過程質量控制點設定的原則：

1）對於業主投訴較多的質量問題，影響業主使用功能的質量問題，容易出現質量缺陷的質量問題、總分包分工作業介面較為複雜的質量問題等，應設定必要的工序質量控制點和解決措施，加強預防和過程控制。

2）對於國家規定的工序檢驗批驗收不足或不完善部分進行補充和強化。

2、過程質量控制點管理的原則：

1）對設定的質量控制點、停止點，應由監理組織專項檢查驗收，甲方工程部應以每檢驗批不低於30%的比例參與驗收

2）不同施工單位之間有工序交接時，前一工序完工後經監理工程師及緊後工序的承建商檢查確認滿足施工要求後移交，並填寫《場地/工序移交記錄》

3）承建商完成施工的工序，承建商內部必須進行內部交接檢查，合格後報監理工程師驗收檢查，監理工程師驗收合格後，填寫《工序驗收檢查表》後，方可同意承建商進行後續工序的施工

4）規範監理檢驗行為，實行動態控制和定期考核

四、前置技術管理要求

1、技術方案先行管理的原則：

1）總包方編制的專項技術方案除應按企業《分項工程質量標準》中的框架要求編制。應依據甲方約定的檢驗批要求，對應施工圖紙進行施工班組作業區域劃分。確定作業班組自檢、互檢、專職質檢管理要求和負責人

2）監理單位應重點審查總包方的專項技術方案與企業《分項工程質量標準》的一致性，審查其質保體系有效性，參與並審查依據技術方案內容進行的施工班組質量標準交底、施工工藝交底、成品保護交底並根據專項技術方案制定對應的監理專項細則，明確監理檢驗的對應責任人

2、施工樣板引路管理的原則：

1）對關鍵工序施工樣板、關鍵節點施工樣板、交摟標準房、材料樣板等應採取類似傳統制造業的樣品製造質量控制措施，在施工過程中必須堅持樣板引路。

2）施工樣板是設計圖紙全面、細緻的檢查過程。透過施工樣板可以多專業穿插的進一步檢查設計問題。施工樣板可在實體內進行，由於時間組織等問題也可透過大比例模型實現。

3）施工樣板管理要求必須在招標檔案中提前約定，對需要實施樣板的材料、關鍵部位、關鍵工序應明確其相應樣板管理要求。避免施工單位增加費用造成後期質量管理成本增加。

4）經確認的施工樣板是甲方向施工單位進行的實物交底標準及質量驗收標準。

5）為避免為樣板而樣板，在全面開展施工前期，應注意樣板漸進推廣的質量控制，避免因作業班組水平差異問題造成不必要的損失成本。

6）所有分部、分項工程在大面積施工前，均應做小範圍樣板，對於重點部位、重點工序，同樣可以實行樣板管理。

五、全過程的質量保證管理體系

1、房地產業務開發流程與工程管理

1）施工準備階段和施工階段（含保修）是建築產品的實現階段，是工程管理的主要內容，是房地產開發的不可或缺的環節。

2）房地產企業的工程管理還涉及投資決策、規劃設計、銷售、物業管理和後評估等階段。

2、房地產開發各階段工程管理的任務概述

投資決策階段：

1）現場踏勘，收集有關水文、地質、市政配套以及周邊建築、社會環境等資料。

2）根據開發市場意向定位等，協助進行市政配套評估，協助估算工程造價。

3）協助提出分階段開發方案，提出工程建設計劃，編制總控制進度計劃。

規劃設計階段：

1）參與勘察、設計、監理等選擇，協助簽定合同並督促實施（進度、結果）。

2）。 協助提出設計要求（設計任務書、施工圖設計指導書），參與評選設計方案、擴初設計。

3）協助編制設計出圖計劃。

4）督促設計單位限額設計、最佳化設計（含鋼量、混凝土含量）。

5）稽核設計是否符合規範及國家相關規定的具體要求。

6）稽核設計是否符合規劃設計要點，設計使用功能要求。

7）稽核防滲漏、防開裂體系設計專篇及相關設計節點的合理性。

8）稽核裝置系統、引數選型的合理性。

9）稽核設計方案的技術經濟指標的合理性；例如：樁基選型、基坑支護方案的選擇、土方平衡地形改造方案的選擇。

10）協助編制設計封樣、報板報樣計劃。

11）協助辦理報批報建手續。

12）協助編制目標成本管理規劃。

施工準備階段：

1）組建專案部班子。

2） 建立招標制度，考察並篩選排查合格供應商及合格承建商名冊、黑名單。

3）稽核圖紙，制定招標方案，編制工程招標計劃（例如：招標方案：分割槽分標段、招標形式、合同形式、甲供、甲分包範圍、招標策略）。

4）稽核施工圖預算

5）組織資格預審，確定投標入圍名單。

6）參與組織招標：編制與發評審投標書（含技術標、經濟標），組織技術標答疑，參與定標。

7） 編制稽核甲供物資採購計劃。

8）簽訂有關工程建設合同：格式化標準合同。

9）辦理各項手續（招標、報建、臨時能源）。

10）編寫專案工程管理規劃書。

11）組織召集專案綜合實施計劃評審會。

施工階段：

1）開工報告，辦理開工手續。

2）現場踏勘報告，開工前“七通一平”及準備工作。

3）確認承建商選擇的分包商。

4）組織施工圖會審（內部會審、預審、專項審查）。

5）稽核施工組織設計和專項工程施工組織設計。

6。）督促檢查設計、監理、施工單位等各方執行合同、規範、技術方案和企業工程管理標準。

7）參與材料裝置的檢查驗收，建立甲供裝置、物資臺帳，協調總分包管理

8）組織分項工程驗收和隱蔽工程驗收，組織關鍵質量通病防控工藝檢查及檢驗批驗收。

9）。 簽發付款憑證、建立付款臺帳、簽發現場簽證。

10）組織精裝修樣板間、樣板展示區開放，配合銷售開盤、工地客戶開放日。

11）配合成本管理建立臺帳，實行動態成本跟蹤。

12）督促整理竣工資料。

13）組織工程竣工驗收及分戶驗收。

14）參與並組織專案例會。

15）參與處理專案有關質量、進度、成本等問題。

16）審批並報審專案工程管理週報、月報。

保修階段：

1） 與物業、客服合作，處理入夥事宜。

2）參與鑑定質量責任。

3）督促承建商保修。

4）參與專案後評估，積累經驗教訓。