“預售制度是房地產軀體上的‘毒瘤’，早就應該清除了。”

最近幾年，不止專家學者們在建言“取消預售制”，網路輿論更是在積極呼籲早日廢除預售制，開啟現房銷售時代。兩個月前，筆者在各大平臺釋出的線上問卷調查結果顯示：94。7%的人“支援取消”，5%的人持“無所謂”態度，只有0。3%的人“反對”。

為什麼大家“一邊倒”地支援取消預售制度？歸根結底是因為，很多人都被預售制“坑慘了”。

2021年10月份21世紀財經報道釋出的《無良開發商，欺騙業主，交房貨不對板，高階盤變身回遷房》，徹底揭露了期房預售制對購房人的不公平：在房子建成之前，開發商就可以把“期房”賣給購房者，從而獲得購房者的首付和銀行的貸款。這意味著開發商可以借用預售制大行虛假宣傳之道，欺詐購房消費者——賣房時宣傳是高階改善專案，交房時卻貨不對板，不僅質量不過關，而且檔次降了幾個層次。

購房者直言自己花高價買的是品質好房，但最後收到的卻是安置房。

米宅鄭州樓市微觀察釋出的《把業主坑哭的交房現場！今年還有多少？》文章，更直言表示，

期房預售制給了無良開發商坑害購房人的可乘之機，比如私自更改規劃，近幾年，因開發商設計變更導致的面積縮水、延期交房、配套不全等問題

，我們早已司空見慣了。再比如開發商會利用“預售制”降低裝修標準，以次充好。最奇葩的是，有的業主簽訂購房合同購買的明明是27層，但交付時樓層最高才26層。另有買的時候是三室一廳，交房的時候卻變成了兩室一廳。業內人士更坦言，類似這類“糊弄”購房者的雞鳴狗盜行為，全國近10萬開發商，每一家幾乎都幹過。

此外，知名主持人老梁也專門在一期節目中表示，期房預售制早就該徹底取消了，

“預售”賣的是期房，至於未來房屋是否可以如期交付，會不會爛尾，其實是很難保證的，所以對於購房者而言預售制是“最不公平”的發明

——各行各業都很難在商品都沒開始做時就向消費者收錢，但是房地產開發商卻能合法地、光明正大地進行“預售收錢”。尤其是前幾年，開發商拿到土地後，售樓處都沒建好，產品說明書都沒有，只是挖了地基，就可以光明正大地賣房。老梁甚至直言痛斥道，“預售是房地產萬惡之源，因為它直接導致房屋質量問題等違約行為無法控制，同時還將風險轉移給了買者。”一言概之，預售制就是開發商空手套白狼的遊戲。

“預售制”真的一無是處，絲毫沒有存在的必要嗎？答案是否定的。

北師大教授董藩曾經說過，“預售實在是一項偉大的發明，它在幫助開發商大大提升了開發能力的同時，也幫助千家萬戶較早實現了居住夢想，並降低了購買支出。我必須明確地告訴大家，預售絕不是如很多網民甚至很多專家教授所說，是中國特色的‘坑害買房者’的方式，而是市場化國家常見的房地產融資與銷售方式。”

正如董藩所言，預售制發明的初衷是為了給開發商融資，因為彼時我國的房地產開發商數量很少，而且商品房嚴重稀缺，供不應求。預售製出現後，不僅房地產開發商數量激增，而且新房供應也大幅提升，購房者才能如願以償購買到新房。尤其是在大城市，住房“供不應求”更加嚴重，如果不是透過預售分配購買機會，而是取消預售，必然增加幕後交易，導致尋租和腐敗交易。

很多人都以為預售制的發明者是霍英東，這種說法也是站不住腳的。我們查閱資料發現，其實在香港之前，加拿大、澳大利亞、紐西蘭、新加坡等國，早就有了期房預售的模式。

在我們看來，早期的預售制，或者說其它國家實行過的預售制，確實有可取之處。首先，霍英東時期，預售制明確是建一層賣一層，這跟我們正在實行的預售制，有天壤之別；再者法律法規對開發商有明確的規範約束，開發商膽敢在質量上糊弄，膽敢欺詐消費者，一經查出，則要面臨鉅額罰款。

反觀我們今天實行的預售制，總結來說，有“六宗罪”：一是助推開發商銷售欺詐；二是助漲開發商捂盤惜售、哄抬房價的氣焰；三是為開發商捲款潛逃埋下了隱患；四是令部分購房者因買了爛尾樓而傾家蕩產；五是在很大程度上激化了社會矛盾；六是加大了金融機構的風險。

基於此，財經專家吳其倫直言，預售制是房地產市場矛盾激化的根源，是當今社會的一大毒瘤，不僅禍及經濟，更傷及民生，必須清除！

事實上，最近一段時間，隨著海南宣佈全面取消預售制，規定新出讓土地建設的商品住房，全面實行現房銷售制度，很多專家學者，甚至是一些媒體都在報道，2022起預售制要“全面取消”。事實真的如此嗎？答案是否定的。

對此央媒人民日報“一句話”就定調了：取消預售制從長遠來講可能是不可免的，但從目前行情來看，能達到取消預售標準的城市不多。央媒人民日報在標題為《取消商品房預售制，調研可先行》的文章中直言，取消預售制確實可以降低開發商的財務槓桿，消除開發商瘋狂拿地、過度擴張的動能，促進房地產業的理性迴歸。但迴歸到現實，2022年不可能實現“全面取消預售”的目標，因為很多城市目前都不具備取消預售的“土壤”：一是融資渠道比較暢通，房企已無資金壓力；二是供需平衡、房價平穩。

在房產專家劉博看來，央媒“一句話”定調，2022預售製取消與否，答案已經非常清楚了：這是不可能的，歸根結底是因為全國絕大多數城市都不具備取消預售的條件。尤其是在房地產融資“三道紅線”政策最關鍵的時候，取消預售對於房地產開發商來說無異於雪上加霜。直白點說，現在貿然取消預售，80%的開發商都很難存活，因為取消預售，房企的資金鍊會立馬斷裂，企業正常的經營運轉都維持不下去。這就是現實。

事實上，對於“全面取消預售制”一事，現實中有1類人始終都是強烈反對的，這類人就是房地產開發商。

開發商反對的理由無非三種：其一、取消之後，開發商賴以生存的融資渠道斷了，這將加劇絕大多數開發商的資金流動性，房企大機率將迎來“破產潮”，這還將影響很多專案的建成和最終交付，對於購房者來說，未必是好事；

其二、如果一刀切式地，突然在全國範圍內全面取消預售制，推行“現房銷售”，可能造成1到2年的新房供應斷層，其結果真的可能讓房價上漲15%甚至更多；

其三、強行取消，實行現房銷售，還會造成新房質量的下降——開發商為了省錢，肯定會在建房上面扣錢，後果將難以控制。

基於此，不少專家都認為，全面取消預售制實行“現房銷售”，非同小可，應該慎之又慎之，否則真的可能弄巧成拙。

不過，對於取消預售，大家也不必失望。

一方面央媒已經定調，取消預售制從長遠來講可能是不可免的，言外之意，未來預售制必然會全面取消，只是時間早晚的問題；

另一方面，我們也要看到，雖然預售制未能全面取消，但是國家已經在嘗試推進和改進了。目前海南已經宣佈全面取消，這就是一個重要的進展和良好的開端，未來將為其它城市取消預售，提供經驗和參考。

再者，很多城市都已經在逐步提高預售的門檻了，也在想方設法維護購房者的合法權益。比如西安就釋出新規明確要求：1、提高房企取證門檻，從原來的建築出正負零到高層最低7層；2、提高預售資金監管的強度，監管權由銀行轉交給轄區住建部門。再比如北京，2021年7月份也出新規，內容有規範設定交付樣板間、規範商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發企業主體責任四個部分。其中關於樣板間的規定是，所見即所得，並保留至交房後3個月。

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