大家好，我是手哥。

上週漲了一週，熱點主要還是那些，變化不大，整體依然處於震盪結構中，目前只能採用兩個策略，一個就是低估值策略，一個就是買入價值投資，其餘的基本上沒啥。

手哥最近在公司樓下溜達時候發現辦公樓的租金好像又下跌一點，手哥印象中寫字樓的租金自打2018年開始好像就沒怎麼漲過，一直再下跌。

資料上看，二季度上海高階寫字樓的空置率攀升至20%，深圳急增至21%，均為至少自2008年金融危機以來的最高水平；北京的空置率也出現了2009年以來高位，達到15。5%。有些機構測算按照當前的局勢來看，明年上海的寫字樓空置率將飆升至30%，深圳在2022年將有近三分之一的高階寫字樓將出現空置。其實空置率這個事情不算最糟糕的，最糟糕的是空置率持續走高的同時，供應量卻沒有減少，預計2023年，深圳的寫字樓總庫存預計將較去年底增約60%，上海將攀升44%。

其實出現這樣的問題也不是什麼怪事情，如果有在大型的地產公司，或者在地方住建局工作的朋友應該很清楚這裡面的道道兒。

首先，我國對各地建設用地指標有嚴格控制，地方政府要申請相應額度都要花很大力氣。而住宅用地的價格往往比商業用地高几倍，卻是一錘子買賣，數量有限，賣完後就很難有後續的收入了，所以地方政府會限制住宅用地的供應，來維持它較高的價格。

同時，在政績驅動下，地方政府更傾向於規劃更多商業用地。因為寫字樓、商場等物業型別，建成後能夠為當地帶來源源不斷的GDP、稅收和就業崗位。所以政府會加大對商業用地的供應，降低用地成本，這樣有利於招商引資，發展地方經濟。更何況，只有商業中心、超高寫字樓這樣的地標建築，才能給地方領導臉上貼金。

至於說開發商這塊，這麼精明的一群人，怎麼可能不知道商業地產不是說你想玩就能玩的動的，商業地產不管怎麼樣都沒有房地產來錢快，政府那邊已經很給面子了，商業地產要賺錢得招商引資，形成商業圈才能賺錢，而這些不是說一個地產商的能力能夠搞定的，需要多方配合，既然是多方，那不確定就很多，所以開發商拿到商業用地後肯定會讓利潤最大化，經常打些擦邊球，建一些公寓專案來出售。即使建設住宅專案，周邊有商業配套也是一大賣點，能夠讓房子賣出更高溢價。至於最後能不能做起來，就要隨緣了，畢竟建商業綜合體非常燒錢。

在這種模式下，地方政府和開發商也有利益一致的地方，聯合起來使區域價值提升，政府的地更好賣了，區域建設也有了進展，開發商囤的地也升值了，領導也有政績了，一石二鳥。

估計有些朋友應該有些公寓的房子，這些房子基本住宅體驗都很差，包括北京一些商業公寓，手哥去過幾個，裡面有理髮的，算命的，小記賬公司，小貸公司，也有一些居民，十分混亂。而且都是商水商電，這對於住戶來講就不是很核算，唯一的算是比較划算就是商業地產比一般的房地產會便宜一些，不少人聽了開發商的忽悠就買了公寓。

隨著這種模式的不斷擴大，你就能看到很多城市的商業區邊上都有相應的住宅，而且現在大部分都是空的，以前都是一個商鋪養三代人，現在基本上是買商鋪你只會開心兩次，一次是你買的時候，一次是你賣的時候，你品，你細品

如果你是在三四線城市的居民，其實應該可以切實體會到，現在很多的小區都配有底商，而且很多底商都是賣不出去的，10年前底商有投資價值，現在如果不在核心商業區，價值真的不大，畢竟賣點日用蔬菜的利潤都可能交不起房租。

其實不難理解，萬事萬物只要有消費的因子，就基本符合供需關係，供大於求，價格就下跌，供不應求，價格就上漲，週而復始，萬物皆週期，只是強弱不同而已。

今天就到這裡吧