最近2年，地產行業陷入危機乃至關門、被收購的企業不少，有一些還是曾經的地產百強。
他們為什麼倒下，誰是下一個？誰能活下去？誰能活得好？
這些問題，關係所有地產人的命運。
明源君最近也和一些房企高管探討過這些問題，結論是：
1、倒掉的房企，99％以上都不是被對手幹掉，而是被自己幹掉的！
2、野心大於能力，就會倒下！如果只是想活下去，之前積累下一項優勢就可以。
3、但房企要想活得好、繼續做大，就很難！企業不但必須有特長，還不能有短板。
1
其他行業，企業會被競爭對手幹掉
而房企倒掉，99％是因為自己犯了大錯
網際網路、手機等高新行業，乃至礦泉水等傳統行業是殘酷的，只有幾家頭部企業能活下來，有些甚至只有2、3家龍頭企業能活下來，其他的都會被競爭對手幹掉。
大家近幾年有親身體驗的打車APP之戰、外賣APP之戰、智慧手機之戰，結果都是如此。
為什麼呢？核心是3個原因：
1、打車、外賣等網際網路服務，手機等標準產品，都是可以覆蓋全國所有客戶的，客戶有充分的選擇權。你的客戶一旦被優秀的對手搶走，幾乎不可能再回來。
2、網際網路服務針對海量客戶，單個使用者的成本是可以不斷攤薄的；手機等標準品的成本，因為產量不斷擴大，也是可以不斷降低的。在這種情況下，只要對手使用者數量比你大，就可以在同價格情況下提供品質更好的產品和服務。而這些行業又已經習慣“短期虧本搶客戶，長期壟斷賺大錢”，往往在拿到融資後就會迅速燒錢，透過發起價格戰等讓對手出局。
3、標準化商品短期內可能會出現供大於求的局面，也就是部分商品註定賣不出去。
可地產行業的情況卻與此有根本的不同：
1、首先，房子這種商品有自己的特殊性，它不是一種標準品，客戶並沒有充分的選擇權。北京的剛需、改善，不可能選擇上海的房子；想要今年買房的客戶，沒辦法選擇2年後開盤的專案；只出得起300萬首付的客戶，沒法選擇2000萬總價的房子；有的房子你很不喜歡，可你的兄弟卻非常喜歡……
2、其次，房子的成本里面，地價、建安成本等等佔了大頭。這些成本里，地價不會因為房企規模的擴大而攤薄，建安成本可能因為採購規模擴大而略微降低，但無法持續降低。
因此，地產行業即使存在價格戰，也很有限，不會像其他行業那樣你死我活。
3、
土地
供給由地方政府掌握，而各級政府又在持續調控，目前房子整體基本處於供需平衡的狀態，在大部分一二線城市更是供不應求。供大於求的情況，只出現在某些時間的少數城市。
也正因為地產行業的這種特殊性。
一般情況下，房企制定自身戰略的時候，更多是考慮政策、市場、自身優勢，競爭對手則是次之又次的考慮因素。
沒有哪家房企有非要把誰幹掉的想法。
有幾件事實，可以充分說明房企大多是被自己，而非競爭對手幹掉的：
一、在大部分城市，最牛的房企市場佔有率也不超過10％，在極少數城市，有接近15％的。這個比例並不構成壟斷，其他人都還有充分的發展空間。
二、一家曾經的千億巨頭已經奄奄一息，等人救命，可其旗下的專案卻只有2種情況：
1、該專案已經全部賣出去了，客戶催著交房，可他自己卻沒錢修了。
2、該專案雖然還沒賣出去，但地不錯，很多人想要。
三、有些房企
破產
被收購後，旗下專案迅速盤活，很快銷售一空……
既然倒掉的房企都不是被對手幹掉的，那他們是如何被自己幹掉的呢？什麼樣的房企才能活下去？
2
野心大於能力，就會倒下去
活下去相對容易，有一項優勢就可以
房企垮塌前得最後一步，都是類似的的：
可能是銀行、供應商的一次起訴，導致相關資產被
查封
；可能是媒體的一次報道；也可能是內部的一個流言……
而一旦相關訊息傳出去，多米諾骨牌效應就產生了……當一家金融機構把你拉入黑名單，很快整個行業你都借不到錢了。一家供應商上門討債，很快幾百家就會上門來……
最終，資金鍊徹底斷裂，企業徹底崩盤！
接下來，要麼破產、要麼等待收購……
不在倒掉的房企內部的人，往往只能看到這最後一步，但事實上，在這最後一步到來之前，倒掉的房企已經走錯了關鍵的2步。
錯誤的第一步，是沒有正確認識到自己的能力，而開始盲目擴張
房企擴張的方向，一般有2種：一種是繼續幹房地產，另一種則是多元化。
繼續幹房地產的，問題一般出在拿錯地，或者拿地後開發、銷售能力不足。
拿錯地，第一種是拿的地太偏，根本賣不出去；第二種則是拿的地太貴，按市場價賣掉會虧本。這背後的根本問題則是判斷區域、判斷週期的能力不足。
開發、銷售能力不足，核心是因為標準化深度不夠，無法透過招聘人才，迅速複製自己的能力。
而幹多元化的，問題也往往出在：沒有認識到自己的優勢是什麼，就開始幹。
業內做多元化比較成功的房企，大多是把自己定位成投資方，分散投資風險，不佔用自己精力，讓專業的人去做專業的事情，自己獲取利潤就好。
而做多元化失敗的房企，通常是老闆自己撲上去幹。可自己根本就沒有相關行業的基因，很容易做出錯誤決策。房企本身執行力又很強，老闆的錯誤決策被超強的執行力不斷放大，中間又沒人敢提不同意見，最終不可挽回……
錯誤的第二步，則是沒有看清楚時代的變化，而開始等待，希望週期和時間為自己解套
如果只是拿錯一些地、拿貴一些地，或者拿了地自己沒有能力開發，並不是不能回頭的。
地拿錯了、拿貴了，地總是在的。
自己開發不了，就賣給別人，或者合作開發。前些年積累的200億身家，把資產全部出售、還債之後，縮水成100億，也還可以東山再起。
可是，有些房企在這個時候，開始等待。
拿了偏遠地方的地的，等待那個地方旺起來；拿了貴的地的，等待當地的房價漲起來。
可現在時代已經變了，房價上漲沒那麼快了，大週期沒有了，可自家的財務成本，卻比以前高得多。
於是，這場等待就成了死亡等待！
還有另一種更恐怖的操作，是手裡的專案大部分都有問題，卻又另外加槓桿，去做更多專案，以“對沖”。這其實是進一步加大了風險！
走錯這兩步之後，第三步的到來，就只是時間問題了！
而之所以會走錯這兩步，則是因為房企老闆的恐懼，或者不甘心：
不甘心，是不接受行業格局已經基本確定的現實，希望自己還能彎道超車，成為百強、三十強、十強！
恐懼，則是擔心自己做不到某個規模，就會被競爭對手幹掉！
而事實上，這種恐懼大可不必，地產行業的特殊之處，明源君在第一部分已經講過，而正因為這種特殊之處，房企在之前只要鍛煉出一項優勢，就可以活下去：
1、有品牌、產品優勢的，在自己熟悉的區域，生存不成問題，想稍微擴大點規模，則可以和別人合作。
2、對區域市場熟悉，知道如何和區域政府打交道的地方龍頭，可以憑藉自己的優勢拿地、走流程，和外來的有資金、開發能力優勢的巨頭合作。
3、有產業優勢的，可以拿到更便宜的地，佔得先機。
……
總之，只要有一項優勢，又沒有快速擴張的野心，活下去都不成問題。
有人可能會問，那什麼優勢都沒有的房企呢？
那隻能說明該房企根本不適合幹這一行，還是儘早退出吧！
而對於想繼續擴張的房企來說，難度確實越來越大了……
3
活得好很難，6種力一個都不能少
要想逆襲，就需要紅利，明源君之前撰文說過，土地紅利、週期紅利、金融紅利基本都已經成為過去，未來的紅利，只有城市化紅利、科技紅利、管理紅利！
要想獲取城市化紅利，有2個途徑：
1、透過深入研究，拿下別人不看好區域的地，而該區域未來的發展超出預期。
2、透過長期運營，透過自己的努力，把一大塊資源不健全的地，變成擁有優勢資源的地。
深耕三四線的碧桂園，很大程度上是在實現1，而全力投入城市運營的金茂，是在實現2。
要想獲取科技紅利，則需要長期投入：
1、大資料統計客戶需求，AI參與設計，精準找到客戶，實現營銷費用最低化、溢價最大化。
2、所有資料即時線上，是虧是賺第一時間知道，實現智慧決策，避免經營風險。
3、建築工地、物業管理大量使用機器人，像造汽車一樣造房子，效率更高，減少人力成本。
……
恆大的“房車寶”，已經實現1的一部分；明源的數字化系統，已經實現2的一部分；碧桂園的機器人，已經實現3的一部分……
城市化紅利、科技紅利，都必須結合公司管理才能最終兌現。
本質上來說，他們也都屬於管理紅利的一部分！
要想獲取管理紅利，迅速擴大規模，就不能有短板，下面6種能力缺一不可：
1、戰略能力
：去哪裡佈局？成長多快？和誰合作？從哪個方向突破？3大紅利消失後，行業雞犬升天的時代結束，房企的戰略能力比以往任何時候都更加重要。
2、品牌力
：品牌力的強弱，決定了你在市場上的號召力，決定了你專案的銷售速度乃至營銷費用，也決定了其他房企和你合作意願的強弱。
3、產品力
：產品力是品牌力的基礎，也是贏得客戶的基礎，沒有這個，一切都是無本之木！
4、成本力
：這是一種綜合能力，從前端的融資成本控制，到中間的建安成本控制，在地產低利潤時代，成本力不強很難生存。
5、運營力
：週轉速度能否越來越快？能否實現產銷平衡，不壓貨、不缺貨？這些都是運營力決定的。
6、標準化能力
：有地開發不了、嚴重缺乏人才，核心都是因為標準化能力不足。標準化深度夠了，就可以用70分的人做出90分的事情，在擴張中就不會缺乏人才。
總之，房企如果想活下去，只需穩住陣腳、正確認識自己的優勢，與同行開展互補合作就好。而還希望擴張、上位的房企，則必須苦練內功、補齊短板、擴大優勢才可以！